Każdy z członków wspólnoty ma obowiązek co do zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do jego udziałów. Tak postawione stwierdzenie leży zarazem u podstaw funkcjonowania całej wspólnoty i przesądza zarazem o jej bycie, zespalając niejako jej członków wokół wspólnej sprawy.
Odpowiedź na pytanie co to są w ogóle koszty zarządu, znajdziemy w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.). Jednakże nie zostały one przez ustawodawcę zamknięte w jedną spójną zamkniętą normatywną definicję lecz wręcz przeciwnie, poprzez użycie słowa „w szczególności” w tekście ustawy mają charakter otwarty, a ich wymienienie w przedmiotowym artykule ma charakter przykładowy. Jednocześnie może się wydawać, iż wykładnia językowa zwrotu „koszty zarządu” odnosi się np. tylko do wynagrodzenia członków zarządu czy też obsługi biurowej ale w zasadzie to przede wszystkim dotyczy wszelkich kosztów eksploatacyjnych związanych z nieruchomością wspólną.
I tak zgodnie z art. 14 u.w.l., na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Tym samym ustawodawca dosyć jasno wyróżnił składniki, które mogą stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Ciekawy wywód na przedmiotowy temat przeprowadził SA w Szczecinie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 11 października 2012 r. (I ACa 507/12), gdzie m.in. stwierdził, iż „Fakt, że art. 14 u.w.l. zalicza jakiś rodzaj kosztów do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie może być powodem domagania się zapłaty z tytułu takich kosztów, jeśli one nie występują. Nie należy też w związku z tym przepisem dążyć do wytworzenia wszystkich wymienionych tam kosztów. Omawiany przepis nie tworzy źródeł powstawania wymienionych w nim kosztów, a jedynie informuje, że jeśli w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem tej nieruchomości wymienione koszty wystąpią, to należy je zaliczyć do kosztów zarządu tą nieruchomością, obciążających wszystkich właścicieli lokali”.
Należy w tym miejscu odnotować, iż nie są to jedyne wydatki ponoszone przez członka wspólnoty. Drugim ich rodzajem będą wydatki związane z utrzymaniem jego własnego lokalu (a więc opłaty za zużytą energię elektryczną, wodę, gaz), o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l.
Warto podkreślić, iż Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06) stwierdził, iż „wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.” oraz „Uznanie takiej instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej (jako urządzenia niesłużącego wyłącznie do użytku właściciela lokalu i jako takiego stanowiącego przedmiot współwłasności przymusowej) oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 u.w.l., co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt. 8 powołanej ustawy.”
Jednocześnie ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla której to potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 w zw. z ust.2 u.w.l.
Tomasz Bis
Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06), wyrok SA w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r. (I Aca 970/12), wyrok SA w Szczecinie z dnia z dnia 11 października 2012 r. (I ACa 507/12).
