Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Każdy z członków wspólnoty ma obowiązek co do zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do jego udziałów. Tak postawione stwierdzenie leży zarazem u podstaw funkcjonowania całej wspólnoty i przesądza zarazem o jej bycie, zespalając niejako jej członków wokół wspólnej sprawy.

Odpowiedź na pytanie co to są w ogóle koszty zarządu, znajdziemy w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.). Jednakże nie zostały one przez ustawodawcę zamknięte w jedną spójną zamkniętą normatywną definicję lecz wręcz przeciwnie, poprzez użycie słowa „w szczególności” w tekście ustawy mają charakter otwarty, a ich wymienienie w przedmiotowym artykule ma charakter przykładowy. Jednocześnie może się wydawać, iż wykładnia językowa zwrotu „koszty zarządu” odnosi się np. tylko do wynagrodzenia członków zarządu czy też obsługi biurowej ale w zasadzie to przede wszystkim dotyczy wszelkich kosztów eksploatacyjnych związanych z nieruchomością wspólną.

I tak zgodnie z art. 14 u.w.l., na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Tym samym ustawodawca dosyć jasno wyróżnił składniki, które mogą stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Ciekawy wywód na przedmiotowy temat przeprowadził SA w Szczecinie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 11 października 2012 r. (I ACa 507/12), gdzie m.in. stwierdził, iż „Fakt, że art. 14 u.w.l. zalicza jakiś rodzaj kosztów do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie może być powodem domagania się zapłaty z tytułu takich kosztów, jeśli one nie występują. Nie należy też w związku z tym przepisem dążyć do wytworzenia wszystkich wymienionych tam kosztów. Omawiany przepis nie tworzy źródeł powstawania wymienionych w nim kosztów, a jedynie informuje, że jeśli w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem tej nieruchomości wymienione koszty wystąpią, to należy je zaliczyć do kosztów zarządu tą nieruchomością, obciążających wszystkich właścicieli lokali”.

Należy w tym miejscu odnotować, iż nie są to jedyne wydatki ponoszone przez członka wspólnoty. Drugim ich rodzajem będą wydatki związane z utrzymaniem jego własnego lokalu (a więc opłaty za zużytą energię elektryczną, wodę, gaz), o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l.

Warto podkreślić, iż Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06) stwierdził, iż „wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.” oraz „Uznanie takiej instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej (jako urządzenia niesłużącego wyłącznie do użytku właściciela lokalu i jako takiego stanowiącego przedmiot współwłasności przymusowej) oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 u.w.l., co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt. 8 powołanej ustawy.”

Jednocześnie ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla której to potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 w zw. z ust.2 u.w.l.

Tomasz Bis

Przydatne orzeczenia: uchwała SN z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06), wyrok SA w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r. (I Aca 970/12), wyrok SA w Szczecinie z dnia z dnia 11 października 2012 r. (I ACa 507/12).

Wysokość alimentów a nowa rodzina

Obniżenia alimentów możemy żądać zawsze w przypadku, gdy doszło do zmiany stosunków. 

Założenie nowej rodziny lub przyjście na świat kolejnego dziecka należy uznać za zmianą stosunków. Wpływa to więc na wysokość alimentów zasądzonych na rzecz małoletnich dzieci z pierwszego małżeństwa.Zawarcie nowego małżeństwa skutkuje tym, że każdy z małżonków według swych sił zobowiązany jest do zaspokajania potrzeb rodziny. Potrzeby można zaspokajać poprzez:

• dostarczanie środków finansowych na utrzymanie rodziny (oczywiście w miarę możliwości majątkowych i zarobkowych małżonka),
• osobiste starania w wychowaniu potomstwa i pracy w gospodarstwie domowym.

Nowa rodzina, a zwłaszcza narodziny kolejnego dziecka związane są z ponoszeniem dodatkowych kosztów utrzymania, które NIE ISTNIAŁY przy pierwotnym ustalaniu alimentów! Dlatego taka sytuacja to bez wątpienia zmiana stosunków, wpływająca na obniżenie alimentów.

Wysokość samych zaś alimentów uzależniona jest od możliwości majątkowych i zarobkowych ojca oraz od usprawiedliwionych potrzeb dzieci. 

Składając pozew o obniżenie alimentów należy uiścić opłatę sądową. Wysokość opłaty to 5 % wartości przedmiotu sporu. Jak ją obliczyć?

PRZYKŁAD:

Wartość przedmiotu sporu to różnica pomiędzy dotychczasowymi alimentami a alimentami,  które chcemy płacić, pomnożona przez 12,  np.

1400 zł (dotychczasowe alimenty) –  600 zł (alimenty, które chcemy płacić)  =  800 zł ( różnica)

12 x 800 zł = 9.600 zł (wartość przedmiotu sporu)

od kwoty 9.600 zł obliczamy 5%  =  480 zł (opłata sądowa)

W podanym przykładzie od pozwu o obniżenie alimentów trzeba zapłacić 480 zł.

Jeśli nie jesteśmy w stanie ponieść opłaty, możemy złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. 

Pozew o obniżenie alimentów wnosimy do sądu rejonowego w okręgu, w którym mieszkają dzieci. 

Świadczenie 500+ ma wpływ na wysokość alimentów

Zacząłem się właśnie zastanawiać czy nasze kochane Państwo z programem 500 + wpłynie na wysokość zasądzanych alimentów. Myślę że ta sytuacja powinna w jakiś sposób zmienić wysokość świadczeń tzn je obniżyć. W sumie nasze dzieci uprawnione do alimentów na skutek złożenia wniosku w tym programie otrzymują świadczenie alimentacyjne w założeniu mające pokrywać ich usprawiedliwione potrzeby zgodnie z art 135 krio oraz drugie świadczenie -500 zł Ta sytuacja może doprowadzić do tego że alimentowane dzieci będą otrzymywały większe świadczenia niż im się należy. Może zatem dojść do sytuacji że alimenty będą szły na utrzymanie rodzica z którym dziecko zamieszkuje. Nie taki przecież jest tego cel. Dlatego uważam że kwotę ze nowego świadczenia należy uwzględnić przy ustaleniu kosztów utrzymania dziecka. Chyba że świadczeniem rodzice podzielą po połowie i zgodnie wydadzą je na ekstra potrzeby dziecka jak zakłada nasze państwo. W przeciwnym wypadku Sądy powinny obniżać kwotę alimentów proporcjonalnie do otrzymywanego świadczenia. W moim przekonaniu brak jest podstaw do nieuwzględniania świadczeń z puzyskiwanych w ramach programu przy ustalaniu wymiaru obowiązku alimentacyjnego rodziców. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o pomocy państwa w wychowywaniu dzieci celem świadczenia wychowawczego jest „częściowe pokrycie wydatków związanych z wychowywaniem dziecka w tym z opieką nad nim i zaspokojeniem jego potrzeb życiowych a nie ekstra wydatków więc trzeba tę kwestię ówzględnić. Myślę że orzeczenia Sądów w maju pokażą zapatrywanie na ten problem Sędziów Rodzinnych. O czym jak najszybciej powiadomię  

Najem okazjonalny

Właściciele lokali co raz chętniej proponują zawarcie umów najmu okazjonalnego. Nie ma się co dziwić. Zawarcie zwykłej umowy najmu powoduje objęcie najemcy ochroną z ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Tymczasem najem okazjonalny daje właścicielowi znacznie łatwiejszy sposób na pozbycie się najemcy po wygaśnięciu umowy. Wystarczy uzyskanie klauzuli wykonalności w sądzie (bez potrzeby toczenia procesu) i na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności można iść do komornika w celu wykonania eksmisji na bruk.Najem okazjonalny musi być zawarty na czas oznaczony, na okres nie dłuższy niż 10 lat. Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a także wymaga spisania przez najemcę oświadczenia u notariusza.

Do o umowy najmu okazjonalnego lokalu należy bezwzględnie załączyć:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Właściciel co do zasady musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku będzie skutkować brakiem możliwości uruchomienia trybu prostej eksmisji.

W interesie właściciela jest także zastrzeżenie waloryzacji czynszu, gdyż w razie braku zastrzeżenia możliwości takiej okoliczności w umowie, zmiana wysokości czynszu będzie niemożliwa.

Alimenty od dziadków

Z reguły alimenty na dzieci kojarzą się nam z rodzicami ale nieraz zdarza się że ten obowiązek może dotyczyć także dziadków dziecka 

Jeżeli NIE MOŻNA WYEGZEKWOWAĆ alimentów od rodziców dziecka, to można domagać się tych świadczeń od jego rodziców, czyli od dziadków dziecka. 

Zgodnie z prawem, obowiązek alimentacyjny dziadków powstaje dopiero wtedy, gdy rodzice nie są w stanie stanie zadośćuczynić swemu obowiązkowi lub gdy uzyskanie od niego na czas potrzebnych dziecku środków utrzymania jest niemożliwe lub połączone z nadmiernymi trudnościami.

Są zatem trzy sytuacje powstania takiego zobowiązania 

• brak możliwości lub nadmierne utrudnienia w otrzymaniu od niej na czas środków utrzymania potrzebnych dziecku (np. brak majątku rodzica – dłużnika, z którego można skutecznie prowadzić egzekucję).
• brak osoby zobowiązanej do płacenia alimentów (np. rodzice dziecka nie żyją),
• niemożność zadośćuczynienia przez nią swemu obowiązkowi (np. możliwości majątkowe i zarobkowe rodzica nie wystarczają na pokrycie usprawiedliwionych potrzeb dziecka),

Omawiając kwestie związane z obowiązkiem alimentacyjnym dziadków względem swoich wnucząt koniecznym jest wskazanie, iż obowiązek ten ma rację bytu, JEDYNIE wtedy, gdy wnuk znajduje się w tzw. niedostatku. 

Zostało to potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 października 1999 r., sygn.. I CKN 524/99 „Zgodnie z art. 132 KRO powstanie względem dziecka obowiązku alimentacyjnego zobowiązanego w dalszej kolejności warunkuje wykazanie, że dziecko znajduje się w niedostatku”.

W niedostatku zaś znajduje się ten, kto nie może własnymi siłami zaspokoić swoich usprawiedliwionych potrzeb w całości lub w części, a usprawiedliwione potrzeby to takie, których zaspokojenie zapewni uprawnionemu normalne warunki bytowania, odpowiednie do jego stanu zdrowia i wieku” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 września 2000 r., sygn. I CKN 872/2000).

Należy również pamiętać, że niedostatek musi być stanem niezawinionym. Osoba, która własnym działaniem doprowadziła do tego, że znalazła się w stanie niedostatku, może zostać uznana przez Sąd za osobę nadużywają swoich praw. Ponadto osoba, która pomimo zdolności zarobkowych, nie podejmuje pracy lub nie szuka żadnych środków utrzymania, nie może otrzymać alimentów.

Co ważne, pamiętać należy, że Sąd zasądzając alimenty od dziadków zwraca uwagę na ich możliwości zarobkowo – finansowe. Zatem jeśli dziadkowie otrzymują niską emeryturę lub mają niskie dochody, alimenty zostałyby zasądzone w symbolicznej wysokości albo wcale.

Trwonienie majątku małżeńskiego jak się zabezpieczyć

Nie wszyscy zdajemy sobie sprawę, że po ślubie nie tylko nowa powstaje rodzina ale także od tego momentu zaczynamy gromadzić dobra we wspólnym majątku. Którym następnie musimy nauczyć się zarządzać. Co to znaczy ? W praktyce będą to takie czynności jak: sprzedaż lub darowizna określonych przedmiotów, zamiana lub też obciążenie prawa.  Wszystkie takie czynności powinny odbywać się za wiedzą oraz zgodą drugiego małżonka. Czasami jednak tak nie jest na przykład gdy:

• mąż przepisuje wspólny samochód na rzecz swojej mamusi
• żona podarowuje robota kuchennego za 5 tysięcy swojej siostrze
• małżonek sprzedaje udziały w spółce swojemu bratu – oczywiście  po zaniżonej wartości nominalnej, która znacznie odbiega od rynkowe

To trwonienie wspólnego majątku

Pojawia się zatem pytanie, co w takiej sytuacji może uczynić zaniepokojony współmałżonek, który jest świadkiem trwonienia majątku wspólnego lub jego ukrywania, która chce temu zapobiec aby w postępowaniu o podział majątku sąd miał jeszcze co podzielić?

Jest na to sposób!

Nie powiem, że jest on łatwy, ale teoretycznie możliwy do zrealizowania.

Należy zadbać o sądowe pozbawienie małżonka prawa zarządu majątkiem wspólnym.

Zgodnie z przepisami art. 40 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd może pozbawić drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym.

Te „ważne powody” pojawiają się w kodeksie rodzinnym dość często. I jak zwykle przepisy nie precyzują,  jak interpretować te „ważne powody”.

W praktyce przyjmuje się, że ważne powody występują wtedy, gdy mamy do czynienia z:

• ukrywaniem składników majątku wspólnego
• niedopuszczaniem małżonka do zarządu tym majątkiem
• naruszaniem obowiązku współdziałania w zarządzie majątkiem wspólnym
• dokonywaniem czynności zarządu mimo sprzeciwu współmałżonka oraz z separacją faktyczną, która uniemożliwia zgodny zarząd majątkiem wspólnym.

Ważnym powodem może być także na przykład to, że małżonek dokonuje określonych rozporządzeń mimo sprzeciwów współmałżonka formułowanych w oparciu o art. 36 ¹ kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W zależności od okoliczności, takie działanie małżonka, zwłaszcza uporczywe, może prowadzić do pozbawienia go samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym lub też ustanowienia rozdzielności majątkowej.

Jeszcze innym przykładem ważnych powodów, jest sytuacja w której jeden z małżonków, z przyczyn przez niego zawinionych bądź niezawinionych, nie jest w stanie podejmować zgodnych z dobrem rodziny decyzji dotyczących zarządu wspólnym majątkiem, narażając ten majątek na poważny uszczerbek.

Takie sytuacje mają  miejsce m.in. w:

• przypadku alkoholizmu jednego z małżonków
• prowadzenia przez niego hulaszczego trybu życia
• starczego zniedołężnienia
• otępienia umysłowego
• czy po prostu lekkomyślności.

Co oznacza pozbawienie prawa do zarządu majątkiem wspólnym?

Pozbawienie jednego z małżonków samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym oznacza, że osoba ta traci możliwość samodzielnego wykonywania wszelkich czynności zarządu tym majątkiem. Ograniczenie takie może dotyczyć całego majątku (co w praktyce rzadko ma miejsce) lub konkretnych jego składników przedstawiających szczególną wartość lub mających istotne znaczenie dla życia rodziny, np. przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolnego, nieruchomości

Przesłuchanie dziecka przez Sąd

W sprawach karnych oraz ww. sprawch cywilnych wysłuchanie dziecka zasadniczo powinno odbywać się poza salą posiedzeń (np. w gabinecie recepcyjnym, w specjalnym pokoju przesłuchań tzw niebieskim pokoju,  w miejscu pobytu dziecka, w plenerze).

Przesłuchanie może zostać przeprowadzone z udziałem biegłego psychologa lub osoby zaufanej. W przypadku spraw karnych biegły psycholog jest obowiązkowy.

Sąd powinien stworzyć dziecku komfort, atmosferę intymności i poczucie bezpieczeństwa umożliwiające pełną swobodę jego wypowiedzi. Dlatego nie zawsze rodzice będą wpuszczeni na przesłuchanie. Sąd zadecyduje, czy ich obecność jest konieczna. Wbrew pozorom nie zawsze stanowi ona wsparcie dla dziecka, częściej za to powoduje u dziecka skrępowanie. Oczywiście jeśli jest to sprawa karna, a zeznania miałyby obciążyć rodzica, rodzic ten absolutnie nie powinien być obecny przy zeznaniach dziecka.

Najlepiej żeby wypowiedzi dziecka były nagrywane, ponieważ bieżące spisywanie ich przez protokolanta zwykle powoduje niepotrzebne zamieszanie, które dziecko na pewno będzie rozpraszać.

Więcej na temat standardów miejsca przesłuchiwania dzieci, które powinien spełniać Przyjazny Pokój Przesłuchań Dzieci przeczytacie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości oraz stronie Fundacji Dzieci Niczyje, na które odsyłam wszystkich zainteresowanych dalszym zgłębianiem tematu.